「2024 年通過、2024 年 7 月上路、2025 年 5 月首次按新制開徵房屋稅。」
如果你不是只有一間自住的房子，這篇文章值得你花 10 分鐘看完。
囤房稅 2.0 不是「對有錢人課稅」這麼簡單。它的真正影響是：「閒置空屋」的持有成本從原本 1.5% 直接跳到 3.2-4.8%，等於房屋稅一夕翻倍甚至三倍。
好家來 Homoney 整理了完整稅率表、3 個試算案例、7 個避雷重點，幫你在 5 月房屋稅單寄到前做好功課。
上路時程與影響範圍
- 2024 年 1 月 3 日：《房屋稅條例》三讀通過
- 2024 年 7 月 1 日：正式施行
- 2025 年 5 月：首次按新制開徵房屋稅（反映在房屋稅單上）
影響戶數（財政部估算）：
- 全國影響戶數：445 萬戶
- 自住降稅受益戶：96.8-135.8 萬戶
- 預估增加稅收：26-55.7 億元
自住稅率：1 戶降稅，3 戶以上要小心
囤房稅 2.0 對「真正自住」的人其實是降稅：
| 自住戶數 | 新制稅率 | 舊制稅率 | 變動 |
|---|---|---|---|
| 全國單一自住（僅 1 戶） | 1.0% | 1.2% | 降稅 ↓ |
| 自住 2-3 戶（本人+配偶+未成年子女） | 1.2% | 1.2% | 持平 |
| 自住超過 3 戶 | 改用非自住稅率 | 1.2% | 暴增 ↑ |
關鍵：「自住」必須符合三條件 — 本人或配偶或直系親屬實際居住、未出租、本人或配偶或直系親屬於該屋辦竣戶籍登記。
非自住稅率：閒置空屋成本暴增 1 倍以上
這是新制最大的變化。全國歸戶 + 全數累進，意思是你的房子在全國範圍內加總計算戶數，然後全部適用最高一級稅率（不是只算超過部分）。
直轄市稅率表（台北、新北、桃園、台中、台南、高雄）
| 持有戶數 | 出租且申報租金 | 繼承共有 | 閒置空屋 |
|---|---|---|---|
| 1 戶 | 1.5% | 1.5% | 3.2% |
| 2 戶 | 1.5% | 1.5% | 3.2% |
| 3-4 戶 | 1.5% | 1.5% | 3.8% |
| 5-6 戶 | 2.0% | 2.0% | 4.2% |
| 7 戶以上 | 2.4% | 2.4% | 4.8% |
非直轄市稅率表
| 持有戶數 | 出租且申報租金 | 繼承共有 | 閒置空屋 |
|---|---|---|---|
| 1 戶 | 1.5% | 1.5% | 2.6% |
| 2 戶 | 1.5% | 1.5% | 3.2% |
| 3-4 戶 | 1.5% | 1.5% | 3.2% |
| 5-6 戶 | 2.0% | 2.0% | 3.8% |
| 7 戶以上 | 2.4% | 2.4% | 4.8% |
資料來源：住商實業整理、果仁家整理、AlphaLoan 整理
維持 1.2% 的特殊類型
- 自住 3 戶以內
- 公益出租人
- 社會住宅包租代管
好家來重點提醒：包租代管屋是極少數能維持 1.2% 的合法路徑，這也是為什麼我們強調「用包租代管把繼承老屋從負債變資產」。
建商餘屋稅率
| 持有年限 | 稅率 |
|---|---|
| 2 年以內 | 2-3.6% |
| 2 年以上 | 2-4.8% |
3 個試算案例，看你會被影響多少
案例 1：王先生 — 台北市 1 戶自住（降稅受惠戶）
- 房屋現值：1,000 萬
- 舊制 1.2% = 12,000 元/年
- 新制 1%（全國單一自住）= 10,000 元/年
- 每年省 2,000 元
案例 2：陳小姐 — 台北市 3 自住 + 2 戶非自住閒置（受害最大族群）
陳小姐持有 5 戶房屋，3 戶自住、2 戶閒置空屋出售中。
- 2 戶閒置空屋（房屋現值各 500 萬，台北市 2 戶適用 3.2%）
- 舊制 1.5% × 500 萬 × 2 = 15 萬/年
- 新制 3.2% × 500 萬 × 2 = 32 萬/年
- 每年多繳 17 萬（成本暴增 113%）
案例 3：張先生 — 繼承台中老屋出租（避雷關鍵）
張先生繼承父親在台中的老公寓，準備出租。
- 房屋現值：300 萬
- 正確做法：申報租金達標準 → 適用 1.5% = 4.5 萬/年
- 錯誤做法：未申報租金 → 被歸類閒置空屋 3.2% = 9.6 萬/年
- 每年差 5.1 萬，10 年差 51 萬！
這就是為什麼好家來不斷強調：繼承老屋出租必須走合法申報，不申報絕對是賠錢買賣。
7 個關鍵避雷重點
重點 1：全國單一自住要符合「三人合計只有 1 戶」
「全國單一自住」是指本人 + 配偶 + 未成年子女三人合計在全國只有 1 戶住宅。
如果配偶名下還有一間房，就不算單一自住，無法享 1% 稅率。
重點 2：3 戶內自住必須登記戶籍
很多人以為「我家人住的就是自住」，錯了。必須辦竣戶籍登記才算自住。沒登記戶籍 = 非自住 = 1.5-4.8%。
重點 3：出租必須申報租金（最重要）
新制下「出租 1.5%」的前提是申報租金。沒申報 = 被歸類為閒置空屋 = 直接跳到 3.2-4.8%。
很多包租公還在做「私下租、不申報」的舊習慣，2025 年起這個習慣會讓你每年多繳數萬到數十萬元房屋稅。
重點 4：租金必須達到「財政部公告標準」
申報租金不是隨便填一個數字就好，必須達到財政部公告的租金標準（一般約地價稅基準的 10-20%）。
如果你的申報租金低於標準，財政部會自動以租金標準推計課稅，而且不算「出租」。
重點 5：3/22 前完成戶籍遷入
房屋稅課稅基準日為每年 3 月 1 日，但實務上要在開徵 40 天前（即 3 月 22 日前）完成戶籍登記，才能適用當年度自住稅率。
重點 6：包租代管維持 1.2%（合法節稅路徑）
社會住宅包租代管或公益出租人可維持 1.2% 稅率，這是少數合法的節稅工具。
詳見好家來上一篇文章：繼承老屋 × 民間包租代管
重點 7：直轄市閒置空屋是最危險區段
直轄市閒置 7 戶以上 = 4.8%，比舊制 3.6% 增加 1.2 個百分點。台北市精華區一間 2,000 萬房屋現值的閒置空屋，光房屋稅就要繳將近 100 萬/年。
高風險族群檢查清單
如果你符合以下任一項，請立即在 2026 年 3/22 前完成稅務優化：
- [ ] 名下有 2 戶以上閒置房屋（未出租、未登記戶籍）
- [ ] 父母過世留下的老屋還沒做繼承登記
- [ ] 在不同縣市持有多戶房屋（會被全國歸戶）
- [ ] 出租中但沒有合法申報租金
- [ ] 名下房屋戶籍登記在親戚名下（不算自住）
該怎麼做？三個具體行動
行動 1：盤點全國名下所有房屋
到財政部 e-Tax 線上查調系統查詢自己名下房屋清單，確認戶數與歸戶資訊。
行動 2：閒置空屋三選一
如果有閒置空屋，三個選項：
- 賣掉：認賠停損，避免 3.2-4.8% 持續抽血
- 包租代管：透過合法管道出租，適用 1.2-1.5% 稅率
- 登記自住：讓直系親屬遷戶籍入住，適用 1.2% 稅率
行動 3：諮詢專業稅務顧問
如果你的情況複雜（多戶、跨縣市、繼承共有），建議找會計師或地方稅務局做完整諮詢。好家來也提供老屋稅務優化的觀念諮詢，可預約一對一聊聊。
結語：稅制變了，思維也要跟著變
囤房稅 2.0 的本質不是「對有錢人課稅」，是逼出市場上的閒置住宅。
如果你還用舊思維「房子放著等增值」，2025 年起每年要多繳 1-2 倍房屋稅，連續繳 10 年。
如果你能轉換思維，把閒置房屋轉成合法包租代管 + 稅務優化 + 租金現金流，反而能享受新制的低稅率紅利。
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投資風險與免責聲明
本文所有稅率與試算為 2025 年最新公告整理參考值，實際稅務計算依各縣市稅務局與財政部最新公告為準。
個案稅務優化請洽詢專業會計師、地方稅務局與財政部，本文不構成任何稅務或法律建議。
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